Segundo a Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, o dono de um imóvel pode incluir no contrato de locação uma cláusula dizendo que o locatário deverá pagar o IPTU junto a outras despesas, como aluguel e condomínio.
Contudo, o Código Tributário Nacional diz que o IPTU é um imposto que se refere a propriedades. Portanto, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade e não quem aluga.
“O contribuinte do IPTU é sempre o proprietário. A lei prevê que ele é o principal devedor do imposto, ainda que tenha ficado estabelecido no contrato de locação que o inquilino pagaria”, afirmou o advogado Ricardo Sartorelli, do escritório Ferraz de Camargo e Matsunaga Advogados Associados.
Em outras palavras, se o imposto não for pago, a prefeitura cobrará a dívida do dono do imóvel, independentemente do que ficou definido no contrato de aluguel. “Tanto para a prefeitura, quanto para o condomínio, pouco importa se o imóvel está alugado e qual foi o acordo entre locador e locatário. A responsabilização pelos pagamentos é sempre do proprietário que, em última análise, pode até perder o imóvel por conta de tais dívidas”, afirmou o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai.
Para que não haja qualquer dúvida ou mal-entendido na hora de pagar o IPTU, os especialistas indicam que o contrato de aluguel tenha cláusulas claras. O ideal é que locador e locatário também conversem sobre elas e assinem os papéis cientes de suas responsabilidades.
Proprietário deve ficar atento
Normalmente, quando fica definido que o locatário do imóvel é o responsável pelo pagamento do IPTU, ele mesmo recebe o carnê em casa e paga o tributo na data definida, sem intermédio do proprietário, segundo Bruno Vosgerau, que é advogado especialista em tributos do escritório Vosgerau & Cunha Advogados.
O problema desse combinado é que, se o imposto não for pago, é possível que o dono do imóvel só descubra a inadimplência um bom tempo depois, quando precisar alugar ou vender o local para outra pessoa.
“Ficar em dívida com a prefeitura acarreta em uma série de restrições ao nome do contribuinte. Além da multa, juros e correção monetária, ele pode ser inscrito na dívida ativa e ter os bens executados”, disse Vosgerau.
Portanto, é indicado que o locador cheque anualmente se o tributo foi mesmo pago pelo inquilino. Normalmente, essa informação fica disponível no site da Secretaria Municipal da Fazenda de cada cidade e também aparece na “certidão negativa de débitos” do contribuinte.
Se possível, os especialistas aconselham o proprietário a já embutir o valor do IPTU no pagamento do aluguel. Dessa forma, não correrá risco de ser surpreendido pela inadimplência do locatário.
O inquilino não pagou o IPTU
Se ficou acordado no contrato de aluguel que o inquilino ficaria responsável pelo IPTU e o pagamento não foi feito, o dono do imóvel pode entrar na Justiça para tentar reaver esse valor, segundo Sartorelli.
Uma vez confirmado que o pagamento era de responsabilidade do locatário, o juiz pode determinar rescisão do contrato, despejo do inquilino e, em alguns casos, execução fiscal dos bens para pagamento da dívida.
Contudo, é importante lembrar que para a receita municipal, o responsável pelo imposto continua sendo o dono do imóvel. Ainda que o contrato de aluguel repasse o custo aos inquilinos, se o tributo não for pago, quem será prejudicado será o proprietário.
“Nesse caso, se o dono do imóvel descobrir que o IPTU não foi pago, é melhor ele pagar e depois entrar na Justiça para reaver esse valor do inquilino”, disse Vosgerau.
Sou inquilino e não concordo com o valor
Em São Paulo, alguns imóveis tiveram aumento de 50% no preço do IPTU devido ao fim de uma isenção fiscal da Prefeitura. Isso significa que muitos inquilinos foram surpreendidos por um aumento do imposto maior que a média.
Se o locatário não concordar com o valor a ser pago, é preciso conversar com o locador ou com a imobiliária responsável pelo imóvel e considerar entrar com um recurso administrativo na Secretaria Municipal da Fazenda, normalmente, no prazo de 30 dias.
“Como o inquilino não detém a propriedade do bem, ele não pode fazer a reclamação judicial ou administrativa. Ele não tem legitimidade. Então isso tem que ser feito via proprietário”, afirmou Vosgerau.
Nesse caso, é possível se basear na regra constitucional que determina que qualquer aumento de imposto deve ser definido sempre no anterior à data da cobrança.
“Às vezes o reajuste do IPTU é definido em dezembro para ser pago no começo do ano. Teoricamente, o reajuste é legal, mas por ser tão em cima da hora, o contribuinte pode reclamar seus direitos”, disse Vosgerau.
O que acontece se eu não pagar
Quem não paga o IPTU e não entra com recurso administrativo para reclamar os valores, começa a ver a dívida crescer. Primeiro, há incidência de multa, correção monetária e juros a cada mês de atraso.
Em seguida, a prefeitura inscreve o nome do contribuinte na dívida ativa do município e, em alguns casos, no Cadastro Informativo de créditos não quitados do setor público federal (Cadin).
A essa altura, o contribuinte terá restrições no CPF para pegar empréstimos no banco, financiar a casa própria ou fazer um financiamento estudantil (Fies), por exemplo.
Por fim, dependendo do valor da dívida, pode ser que o locador vá para a Justiça e tenha os bens executados -ou seja, tomados para pagamento do IPTU. Em último caso, se não houver bens para serem executados, o próprio imóvel é tomado.
